Главная » Недвижимость, Право и закон » Доклад «Красные линии»

Дороги - не по нам или Нерешенные транспортные проблемы Москвы

27 апреля 2013 года в гостиничном комплексе Измайлово, конгресс-центре гостиницы "Бета" Измайлово прошла научно-практическая городская конференция «Дороги - не по нам или Нерешенные транспортные проблемы Москвы». К сожалению из-за нарушений регламента выступлений не все подготовленные доклады были выслушаны участниками конференции. Предлагаем Вам неопубликованный на конференции доклад «Красные линии».

Красные линии

Среди всех известных причин отказа в выдаче кадастрового паспорта при обращении заявителя в орган кадастрового учета наиболее распространенным является наложение границ участка улично‐дорожной сети на участок правообладателя.

В основе расширения дорог в Москве впритык к стенам многоквартирных жилых домов также лежит наложение улично-дорожной сети (УДС) на жилые кварталы. Улично-дорожную сеть в Москве сформировали по границам красных линий и наложили на земельные участки многоквартирных жилых домов, на жилые кварталы.

После проведения красной линии УДС и отрезания ею части придомового земельного участка, отрезанный участок формируется как участок улично-дорожной сети(УДС) и ставится на кадасторовый учёт как участок УДС. А в соответствии в Законом (п.12 ст.85 Земельного Кодекса РФ) такие участки относятся к земельным участкам "общего пользования" и не подлежат приватизации (оформлению) в собственность жителями.

В соответствии с п.11 ст.1 Градостроительного Кодекса РФ под красными линиями понимаются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Красные линии могут означать как существующие границы территорий общего пользования, так и планируемые границы.

Красные линии можно разделить на:
- утверждённые проектом планировки территории, которые отделяют землю жилых кварталов от земли общего пользования(улично-дорожной сети).
- планируемые красные линии, в соответствии с которыми планируется новое строительство или расширение автомобильной дороги.
Разница, как видно, между этими красными линиями весьма существенна. Однако на карте они обозначаются одинаково и трактуются чиновниками так, как им выгодно в данный момент.

Изначально же красные линии градостроительного регулирования означали только запрет на строительство капитальных объектов, жилых домов ближе к автодороге.

На подавляющем большинстве спорных участков прохождения красных линий УДС фактически расположен зелёный газон с травой и многолетними деревьями, защитный природный буфер между автомобильной дорогой и жилым домом. А значит это не действующая дорога, а лишь планируемая к расширению, и красные линии должны означать не утверждённую улично-дорожную сеть, а лишь планируемую к расширению.

Любой ли земельный участок, находящийся за границей красных линий, следует считать территорией общего пользования?

Сам по себе факт утверждения красной линии не придает участку статус участка общего пользования, такие линии лишь ограничивают территории, которые:
- либо уже являются землями общего пользования
- либо могут стать ими в перспективе.
Следовательно, утверждение красных линий никак не отражается на правовом статусе земельного участка.

И подтверждением тому служит та же арбитражная практика.

Так, ВАС РФ в Определении от 24.02.2011 № 11626/09 указал, что выделение красными линиями планируемого к строительству проезда через земельный участок, принадлежащий на праве собственности частному лицу, не нарушает прав и законных интересов собственника участка, поскольку не означает изъятия участка и не свидетельствует о его разделении.

В соответствии с Постановлением ФЕДЕРАЛЬНОГО АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА от 12 февраля 2013 г. по делу N А27-4642/2012 "красные линии обозначают как существующие, так и планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и земельных участков линейных объектов. Это значит, что посредством проектов планировки можно как фиксировать сложившиеся границы "публичных" и "частных" земель, так и менять соотношение между ними путем утверждения, например, предложений по расширению улиц, проездов, прокладке новых автомобильных дорог, в том числе проходящих по земельным участкам, находящимся в собственности физических и юридических лиц. В последнем случае утверждение планируемых (изменяемых, вновь образуемых) красных линий не означает автоматического причисления соответствующих земельных участков и их частей, например, к территориям общего пользования. Утвержденные в составе проектов планировки красные линии должны в этом случае рассматриваться как основание для последующего принятия (в случае необходимости) решений о резервировании, выкупе земельных участков для государственных или муниципальных нужд".

Логичной выглядит позиция Верховного Суда РФ, изложенная в определении от 27.10.2009 № 11-В09-19. Судебная коллегия ВС РФ пришла к выводу о том, что запрет на приватизацию распространяется только на те участки, которые фактически относятся к землям общего пользования, то есть уже заняты площадями, скверами, пляжами и пр. Если же на участке расположен объект, принадлежащий частному лицу, такой участок территорией общего пользования не является, причем и в том случае, если утвержденная в установленном порядке градостроительная документация предполагает размещение на этом месте дороги, площади или иного открытого для всеобщего доступа объекта.

Чиновники проводят красные линии "на будущее", для возможного расширения дорог с сильным запасом по территории. В результате очень большое количество земель формально попадает в зону планируемых "земель общего пользования".

Когда мэр Собянин только стал градоначальником, были проанализированы проблемы, требующие первоочередного решения в городе, в том числе связанные с разрешительными документами в области имущественных и земельных отношений и тогда Собянин заявил: «в сфере земельных отношений острой проблемой было установление границ между частной застройкой и улично-дорожной сетью (УДС). При формировании УДС ее грубым образом наложили на действующую застройку, таким образом тысячи владельцев участков попали в УДС, сами того не зная. Это значит, что в последующем они не могут оформить документы, не могут вводить свое имущество в гражданский оборот».

В результате инвентаризации тогда было выявлено более 17 тысяч пересечений.

Властями Москвы были приняты полумеры, ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 12 апреля 2011 г. № 118-ПП «О МЕРАХ ПО УСТРАНЕНИЮ ПЕРЕСЕЧЕНИЙ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, РАНЕЕ УЧТЕННЫХ В ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ, С ГРАНИЦАМИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ УЛИЧНО-ДОРОЖНОЙ СЕТИ ГОРОДА МОСКВЫ», но эти полумеры по устранению наложения УДС не коснулись земельных участков жилых домов, которые ещё только должны были быть сформированы, хотя этого напрямую требовало совместное Постановлении №10/22 от 29.04.2010 Высшего Арбитражного и Верховного судов РФ. В СМИ и на пресс-конференциях чиновники красиво рассказывают об устранении наложений УДС на жилые кварталы, на практике всё обстоит иначе, чиновники до последнего пытаются продавить непопулярные проекты, основанные на наложении улично-дорожной сети, сформированной по границам красных линий, на участки жилых домов.

Как формировались участки УДС в Москве?

А просто взяли красные линии градостроительного регулирования, которые запрещали запрет на строительство ближе к дороге, и прямо по их границам ставили эти земельные участки на кадастровый учёт как участки улично-дорожной сети. А ведь формировать земельные участки УДС можно было в границах красных линий разумно, с отступом внутрь от красной линии, по фактическому прохождению автомобильной дороги с необходимым небольшим запасом, однако это не было сделано и все участки УДС формируются и ставятся на кадастровый учёт ровно по границе красной линии.
Хотя изначально, как уже было сказано, эта линия проводилась не для планирования строительства по ней дороги, а для ограничения капитального строительства зданий ближе к существующей дороге.

В результате этого незаконного наложения, земельные участки УДС, сформированные по границам красных линий улично-дорожной сети, стали проходить по газонам, по земельным участкам многоквартирных домов, в 3-5 метрах от стены жилого многоквартирного дома, а во многих случаях и прямо по стене жилого дома.

Делалось и делается это всё без проведения публичных слушаний. Согласно Постановления Правительства Москвы № 270-ПП (а ранее 585-ПП и 539-ПП) процедуры разработки, согласования, утверждения проектов планировки улично-дорожной сети в обязательном порядке проходят процедуру Публичных слушаний. Что не было сделано и не делается.И проектировщики, ориентируясь на эти красные линии, стали планировать вырубку деревьев на газонах, уничтожение самих газонов между многоквартирным жилым домом и автомобильной дорогой, и обустройство асфальтовых автомобильных дорог у стен жилых домов.

В 2007 году в Москве был принят Закон № 8 "О перечне земельных участков улично-дорожной сети города Москвы", который одним махом отнёс 9313 земельных участков к улично-дорожной сети, без учёта фактического землепользования на данном земельном участке, без публичных слушаний по каждому планируемому участку УДС, без учёта норм п.4 статьи 43 Градостроительного Кодекса РФ, без учёта границ выделенных при строительстве жилых кварталов земельных участков.

И до сих пор даже в новых проектах межевания улично-дорожную сеть накладывают на участки жилых домов. Например в проекте межевания улиц Аносова, Плющева, Мастеровой в ВАО г.Москвы, у 10 из 28 жилых домов по придомовой территории проходят красные линии улично-дорожной сети.

При этом в проекте межевания сказано так:
«Жилому дому по адресу: ... установлен участок № ... размером ... га, .... Участок сформирован, исходя из планировочных условий. Часть территории участка находится в зоне действующих красных линий и зоне с особыми условиями использования территории – территории улично-дорожной сети.» Совершенно непонятно, как на сформированном земельном участке жилого дома могут находится красные линии и территория улично-дорожной сети. Не понятно, к чему относится спорный участок - к многоквартирному дому или к улично-дорожной сети.

Заключение

Представляется необходимым немедленно пересмотреть сформированные земельные участки УДС, основанные на проходящих красных линиях улично-дорожной сети по жилой застройке, по земельным участкам многоквартирных домов, по газонам:

- с учетом мнения жителей жилых домов,
- с учётом фактического многолетнего использования земельного участка,
- с учетом границ придомового земельного участка, который был выделен жителям при строительстве дома,
- с учетом границ придомового земельного участка, необходимого жителям для комфортного проживания.

Необходимо требовать:

- соблюдения прав на землю жителей-собственников многоквартирных домов, изложенных в совместном Постановлении №10/22 от 29.04.2010 Высшего Арбитражного и Верховного судов РФ
- сначала проведения межевания жилых кварталов многоквартирных домов в соответствии с нормами и актами о выделении земли на момент строительства дома, в соответствии со ст. 43 п.4 Градостроительного Кодека РФ, и постановке придомовых земельных участков на кадастровый учёт, а уже потом решения вопросов с улично-дорожной сетью.
- в случае изъятия части наших придомовых земельных участков для нужд государства, например под улично-дорожную сеть, решения вопроса не путем незаконного захвата, а путём цивилизованного решения вопроса - путем выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд и выплаты компенсации при уменьшении рыночной стоимости квартиры и значительному уменьшению комфортности проживания на дороге.

Необходимо разделить красные линии на:

- утверждённые красные линии фактического прохождения автомобильной дороги, отделяющие землю общего пользования под улично-дорожной сетью от кварталов жилой застройки,
- неутверждённые, то есть планируемые красные линии планируемого(возможного) расширения дороги, которые не изменяют правовой статус земельного участка, не относят его к землям общего пользования, не препятствуют собственникам жилого дома в оформлении придомового земельного участка в общедолевую собственность, не позволяют расширить автодорогу прямо под окна жилого дома.

Комментарии закрыты.